خانه پوشالی

خانه پوشالی

اقتصاد > مسکن - براساس مطالعات طرح جامع مسکن تا افق ۱۴۰۴، سالانه باید حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود که البته به عقیده کارشناسان این رقم، کف نیاز سالانه کشور است و نیاز واقعی به بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال و حتی تا ۱/۵ میلیون واحد می‌رسد.

با وجود این، با درنظر گرفتن همان برآورد یک میلیون واحدی طرح جامع مسکن، نکته قابل توجه این است که در سال‌های اخیر به‌واسطه رکود شدید صنعت ساختمان و بازار مسکن، تولید، روند کاهشی دارد و آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد سالانه حدود نیمی از این نیاز تولید و بقیه به کسری مسکن اضافه شده است.

آنگونه که از آمار و اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 90 مشخص است، تعداد خانوارهای ایرانی در سال‌های منتهی به این سرشماری از 21میلیون خانوار پا را فراتر گذاشته و برای این تعداد، کمتر از 20میلیون واحد مسکونی وجود داشته است. براین‌اساس کسری مسکن در این دوره حدود 1/1میلیون واحد بوده و نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی نیز بدون احتساب خانه‌های خالی، کمی بیش از 1/05 بوده است. این آمارها در حالی بهبود نسبی وضعیت حوزه مسکن در دوره سال‌های 85 تا 90را نشان می‌دهند که پس از این دوره، بی‌سابقه‌ترین رکود مسکن تجربه شده است اما با وجود این، متولیان حوزه مسکن با استناد به همین آمارها اظهار می‌کنند که کسری مسکن در ایران حدود یک میلیون واحد است. در مقابل برآوردهای کارشناسی از بازار مسکن، رقم دیگری را به‌عنوان کسری مسکن اعلام می‌کند. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، شیوه درست تعیین وضعیت مسکن را مستلزم مطالعات و آمارهای وسیعی می‌داند که در آن تعداد ازدواج‌ها، ضریب استهلاک مسکن موجود، ضریب تخریب مسکن تولیدی و ضریب خانه‌های خالی و ذخیره تولید هر سال مدنظر قرار گیرد.

برای تعیین نیاز سالانه تولید مسکن اگرتعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور را 20میلیون واحد فرض کنیم، برای حفظ وضعیت موجود باید سالانه معادل 5/2درصد از کل واحدهای مسکونی موجود، یعنی حدود 550هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود. همچنین باید حدود 5درصد مسکن تولیدی سالانه بابت ضریب تخریب ساختمان‌هایی که نوسازی یا تجدید بنا می‌شوند و حدود 5درصد از این میزان نیز بابت ضریب خانه‌های خالی و ذخیره از آمار تولید کسر شود. در این حالت باید حدود 600هزار واحد مسکونی ساخته شود تا وضعیت 20میلیون مسکن کشور حفظ شود.

برای دستیابی به برآورد درست نیاز سالانه کشور به مسکن باید نیازهای جدید به‌خصوص افزایش جمعیت و تعداد ازدواج‌ را نیز لحاظ کرد. در شرایط فعلی سالانه حدود 690هزار ازدواج جدید انجام می‌شود که هر یک از آنها یک نیاز بالقوه برای مسکن محسوب می‌شوند. بر‌ اساس این فرمول در یک محاسبه مقدماتی سالانه باید حدود یک‌میلیون و 300هزار واحد مسکونی تولید شود تا علاوه بر حفظ شرایط موجود، نیاز ایجادشده در هر سال نیز پاسخ داده شود. این در حالی است که در سال‌های اخیر متوسط تولید مسکن سالانه حدود 600هزار واحد بوده و هر سال حدود 700هزار واحد به کسری مسکن اضافه شده است.

·         کمبود مسکن در قامت حاشیه‌نشینی

بخش عمده کسری مسکن در حاشیه‌نشینی شهرها نمود پیدا می‌کند که براساس گزارش‌های رسمی، از زبان عبدالرضا رحمانی فضلی وزیر کشور، حدود 11میلیون نفر و از نظر کارشناسان بالغ بر حدود 17میلیون نفر می‌شوند. با توجه به اینکه براساس سرشماری سال 90، بعد خانوار شهری در ایران 3/5نفر است، 11میلیون نفر حاشیه‌نشین فعلی شهرها به 3میلیون و 200هزار واحد مسکونی مناسب نیاز دارند. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد که تا سال ۱۴۰۰ جمعیت کشور به ۹۲ میلیون نفر می‌رسدکه اگر بعد خانوار را 3/6 نفر درنظر بگیریم به ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم که 2میلیون و 500هزار بیش از مسکن موجود کشور است.

با وجود این، آخرین آمارهای حوزه مسکن و خانوار که از سوی حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اظهار شده، از وضعیت دیگری حکایت می‌کند. براساس این اظهارات، فعلا در ایران 23میلیون خانوار در 22میلیون مسکن زندگی می‌کنند که به‌معنای کمبود یک میلیون واحدی مسکن و نرخ تراکم 1/04 خانوار در یک واحد مسکونی است؛ مسئله‌ای که درصورت درست بودن عملا موضوع کسری مسکن و آرزوی خانه‌دارشدن را منتفی می‌کند. سؤالی که مطرح می‌شود این است که اگر برآورد کمبود یک میلیون واحدی درست است پس چرا مسئولان با ساخت یک میلیون واحد مسکونی این مشکل را برطرف نمی‌کنند؟ جدای از این مسئله، نرخ تراکم 1/04 خانوار در واحد مسکونی یک حالت ایده‌آل است که شاید در برخی جوامع اروپایی هم مصداق پیدا نکند.

این در حالی است که فعلا سهم مسکن در سبد خانوار به 35درصد و در شهرهای بزرگ و دهک‌های پایین به رقم‌های بسیار بالاتر می‌رسد و بخش بزرگی از دستمزد افراد صرف هزینه مسکن می‌شود. سؤال بعدی این است که در وضعیتی این‌چنینی که کسری مسکن بسیار محدود است چرا باید هزینه مسکن تا این حد بالا باشد. به‌نظر می‌رسد در محاسبه نرخ تراکم هر نوع مسکن و هرگونه سکونتی در قالب مسکن تحلیل شده باشد، درحالی‌که داشتن جای خواب، به‌عنوان داشتن حداقل مسکن نیست. براساس آمار و اطلاعات سرشماری سال ٩٠، کسری مسکن چیزی حدود یک‌میلیون و 100هزار واحد است که در همان دوران زمینه‌ساز جشن سربه سری خانوار و مسکن شد اما بعد از آن قیمت مسکن بیش از 100درصد رشد کرد چراکه کسری مسکن در بازی‌ با آمارها توجیه و پنهان شده اما در واقعیت باقی مانده بود. جبران کسری مسکن و عادی‌سازی‌ شرایط این بازار، یکی از مسائلی بود که به اجرای طرح مسکن مهر در مقیاس وسیع منجر شد اما با طولانی‌شدن فرایند تحویل واحدها و اینکه در شهرهای بزرگ قادر به پاسخگویی نیاز مسکن در همان شهر نبود، نتوانست آنگونه که انتظار می‌رفت معضل مسکن جامعه را حل کند. این مسئله یکی از دلایلی بود که دولت یازدهم تصمیم گرفت به جای ساخت شهرک‌های جدید مسکونی مانند طرح مسکن مهر، برنامه‌هایی مانند افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن و کاهش نرخ سود این تسهیلات، بازآفرینی بافت‌های فرسوده، ساماندهی بافت‌های حاشیه‌ای شهرها و اجرای طرح مسکن اجتماعی را در دستور کار قرار دهد تا هیچ کدام از مشکلات‌ منتسب به اجرای مسکن مهر تکرار نشود. در این میان، کمبود شدید منابع مالی باعث شد سیاستگذاری‌های دولت یازدهم نتواند دردی از حوزه مسکن دوا کند و در ادامه، اصرار دولت بر حفظ دستاورد کاهش نرخ تورم نیز موجبات استمرار و تعمیق رکود اقتصادی به‌ویژه در صنعت ساختمان را فراهم کرد تا وضعیت بخش مسکن کماکان پرچالش بماند و بخش خصوصی هم که زمانی بیش از 95درصد صنعت ساختمان را در اختیار داشت قادر نباشد ابتکار عمل این حوزه‌ را به‌دست بگیرد.

·         مسکن؛ کالای سرمایه‌ای یا مصرفی

‌حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: هدف اصلی در طرح جامع مسکن، این است که ساختمان یک کالای مصرفی باشد نه سرمایه‌ای و تا سال ۱۴۰۴ هم این روند ادامه یابد. مسئله‌ای که به‌نظر می‌رسد جز با افزایش تولید مسکن قابل دستیابی نباشد اما اکنون تولید مسکن به‌شدت افول کرده و کسری مسکن به 5میلیون واحد رسیده است که این هدف را با چالش جدی مواجه می‌کند. بیت‌الله ستاریان پیش از این در مطلبی تحت عنوان «مسکن در هیبت کالای سرمایه‌ای» به مبحثی پرداخته بود که سکون بازار فعلی مسکن و عطش خرید این بازار در زمان رونق را توجیه می‌کرد. به عقیده این کارشناس، سرمایه‌ای‌بودن مسکن باعث می‌شود این کالا با قیمت‌های بالا نیز به امید افزایش قیمت در آینده خریداری شود و جهش قیمتی مسکن در دوره‌های رونق نیز پیامد همین مسئله است. از دیگر سو به واسطه سرمایه‌ای بودن مسکن، خریداران حاضر نیستند در شرایطی که این بازار در رکود است و دورنمایی برای افزایش قیمت متصور نیست، این کالا را حتی با قیمت پایین بخرند. به گفته ستاریان، ثبات قیمت در بازار مسکن‌طی 3 سال اخیر ناشی از همین رابطه است نه عدم‌نیاز به مسکن.‌ با همه این تفاسیر، کارشناسان معتقدند که در شرایط فعلی مسکن، کالای سرمایه‌ای باشد یا مصرفی و کسری مسکن 5میلیون باشد یا یک میلیون، قرار نیست جهش قیمتی رخ دهد. ‌ اما در بلندمدت هر کدام از این موارد دارای اهمیت است چراکه اگر کسری مسکن بیش از میزانی باشد که اعلام می‌شود و این کالا همچنان در هیبت یک کالای سرمایه‌ای باقی بماند، ممکن است دوباره اتفاقات گذشته رخ دهد و باز هم با آزاد شدن فنر قیمتی مسکن، شاهد جهش قیمتی در این بازار باشیم.

·         روند قیمت‌ها در بازار مسکن

4میلیون و 441هزار تومان
متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران در مهر 95

4میلیون و 193هزار تومان
متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران در مهر 94

5/9درصد
افزایش قیمت مسکن در تهران، مهر 95 نسبت به مهر 94

1/6درصد
افزایش قیمت مسکن در تهران، مهر 95نسبت به شهریور 95

قیمت مسکن در منطقه 1تا 6تهران بالاتر از نرخ متوسط شهر است

10میلیون و 430هزار تومان
متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در منطقه یک تهران؛ گران‌ترین منطقه

2میلیون و 20هزار تومان
متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در منطقه 18تهران؛ ارزان‌ترین منطقه

4میلیون و 211هزار تومان
متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در تهران در اسفند 94

9/5درصد
میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در تهران؛ مهر 95نسبت به مهر 94

9درصد
میزان افزایش اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور؛ مهر95 نسبت به مهر 94

·         روند ساخت‌وساز در کشور

31هزار و 808
پروانه ساختمانی در شهرهای کشور طی بهار سال 95صادر شده است

17/4درصد
کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور طی بهار 95نسبت به زمستان 94

9/10درصد
کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور طی بهار 95نسبت به بهار 94

81هزار و 976
واحد مسکونی برای ساخت در بهار 95در کشور پیش‌بینی شده است

11/7درصد
کاهش واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت در بهار 95نسبت به زمستان 94

12/1 درصد
کاهش واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت در بهار 95 نسبت به بهار 94

·         روند معاملات در بازار مسکن

10325
معامله مسکن در تهران طی مهرماه 95

27درصد
میزان کاهش معاملات مسکن در مهر 95 نسبت به شهریور 95

10/6درصد
میزان کاهش معاملات مسکن در مهر 95نسبت به مهر 94

93524
تعداد معاملات مسکن در 7ماهه سال 95

11/2درصد
میزان افزایش معاملات مسکن در 7ماهه 95 نسبت به 7ماهه 94

13/2درصد
بیشترین حجم معاملات مسکن تهران در مهرماه با سهم 13.2درصد مربوط به بازه قیمتی هر مترمربع 3تا 5/3میلیون تومان بود

30/2درصد
از معاملات مسکن در تهران مربوط به قیمت‌های کمتر از 3میلیون تومان در هر مترمربع بوده است

69/8درصد
از معاملات مسکن در تهران مربوط به قیمت‌های بالاتر از 3میلیون تومان در هر مترمربع بوده است

·         روند ساخت‌وسازدر تهران

1793
پروانه ساختمانی در تهران طی بهار 95صادر شده است

9/0درصد
کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران در بهار 95 نسبت به زمستان 94

19/7درصد
کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران طی بهار 95 نسبت به بهار 94

15هزار و 712
واحد مسکونی برای ساخت در بهار 95 پیش‌بینی شده است

16درصد
افزایش تعداد واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت در بهار 95 نسبت به زمستان 94

21/7درصد
کاهش تعداد واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت در بهار 95 نسبت به بهار 94

19/4درصد
از واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت در کشور طی بهار امسال مربوط به تهران است