تبعات دست‌انداز مالیاتی برای مسکن
اقتصاد > مسکن - محمد مهدوی:
مصوبه هیأت دولت درباره «فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن» که اخیرا با امضای معاون اول رئیس‌جمهوری ابلاغ شد
فرمول و روش جدیدی برای مالیات بر درآمد سازندگان حقیقی و حقوقی ساختمان‌های مسکونی ارائه کرده است که با رویه قبلی اخذ مالیات از این حوزه تفاوت‌های اساسی دارد و می‌تواند زمینه‌ساز تحولات قابل ملاحظه‌ای بر روند ساخت و فروش مسکن در کشور شود.
به‌نظر می‌رسد در شرایطی که به گفته متولیان امر، بازار مسکن به آرامی وارد فاز پیش‌رونق شده است، آیین‌نامه اجرایی اخیر درخصوص مالیات بر ساخت و فروش مسکن، این بازار را با کمی اصطکاک مواجه کند. در این روش، بررسی چند موضوع حائز اهمیت است:
- معافیت واحدهای مسکونی ساخته شده در شهرهای با جمعیت کمتر از صد هزار نفر، به‌عنوان یکی از بندهای این آیین‌نامه جدید مالیاتی، یک سیاست تشویقی است که می‌تواند به هدایت سرمایه‌گذاری به سمت شهرهای مستعد جمعیت‌پذیری منجر شود که البته این توزیع سرمایه، توزیع مسکن و توزیع جمعیت به شرط تأمین زیرساخت‌های سکونت‌پذیری وجذابیت‌های لازم در قیاس با کلانشهرها مطلوب است.
- از آنجا که نخستین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از 3سال از تاریخ صدور پایان‌کار آنها گذشته باشد، مشمول پرداخت مالیات با روش جدید نیست، لذا به‌طور منطقی، سازندگان حقیقی به سمت احتکار ملک ساخته شده تا 3سال پس از صدور پایان کار و فروش در سال چهارم برای بهره‌گیری از معافیت با روش جدید سوق خواهند یافت. هر چند هدف اصلی از این بند، حمایت از سازندگان مصرفی مسکن بوده که برای سکونت خودشان در یک ساختمان، اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند اما به هر حال اعطای این امتیاز، منفذ قانونی است که بساز و بفروش‌ها را در طبقه سازندگان مصرفی قرار خواهد داد و برای پوشاندن این منفذ باید چاره‌ای اندیشید.
- براساس روش جدید محاسبه مالیات، ارزش روز عرصه (زمین) در زمان فروش ملک یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات، منظور خواهد شد. این انعطاف زمانی آیین‌نامه در محاسبه هزینه خرید زمین در بهای تمام‌شده ملک، بیان می‌کند که فقط سود ناشی از احداث اعیان (ساختمان) روی زمین، مشمول مالیات بوده و منفعت منتجه از اضافه ارزش زمین که در طول مدت ساخت ایجاد می‌شود، مشمول مالیات نخواهد بود.
بهای زمین در سه دهه اخیر به‌ویژه در کلانشهرها سالانه به‌طور میانگین افزایش 20 تا 25درصدی را تجربه کرده که بیش از نرخ میانگین سالانه رشد مسکن بوده است. از این‌رو امتیاز داده شده به سازندگان در قالب این آیین‌نامه، به این معناست که تورم زمین در طول ساخت یک پروژه مسکونی، در قیمت تمام‌شده ساخت منظور می‌شود و لذا میزان درآمد ملاک عمل برای اخذ «مالیات برساخت وفروش مسکن» کمتر از درآمد کسب شده برای سازنده محسوب می‌شود. این موضوع در تهران و کلانشهرها که ارزش زمین در قیمت مسکن بسیار تعیین‌کننده است، از نقاط مثبت و تأمل برانگیز روش جدید بوده و یک نمونه از مداخله مؤثر و مطلوب دولت در بازار زمین و مسکن محسوب می‌شود.
- اصولا انبوه‌سازان مسکن در مقایسه با سازندگان حقیقی به دلایل مختلف تولید با کیفیت‌تر و با‌صرفه‌تری دارند و درواقع اهداف تدوین مباحث 22گانه مقررات ملی ساختمان را که تأمین ایمنی، بهداشت، رفاه و آسایش و صرفه اقتصادی است، بهتر از بساز و بفروش‌ها تأمین می‌کنند. در روش جدید اما، اخذ مالیات ثابت 25درصد از درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن از سازندگان حقوقی در قیاس با روش پلکانی ملایم پیش‌بینی شده برای بسازوبفروش‌ها، مغایر با توسعه حرفه‌ای‌سازی و بهره‌گیری از مجریان ذیصلاح است. به این ترتیب شرکت‌های ساختمانی که عمدتا از تعدادی شخص حقیقی تشکیل شده‌اند، احتمالا از ادامه فعالیت به‌صورت حقوقی صرف‌نظر کرده و در صورت ادامه فعالیت، در آینده به‌صورت بساز و بفروش‌ها تجزیه خواهند شد.
به هر حال مسلما افزایش هزینه ساخت ناشی از روش جدید محاسبه مالیات، عمدتا بر دوش متقاضی و خریدار خواهد بود؛ ضمن اینکه اثر روانی ناشی از شوک سازنده‌ها از فرمول جدید مالیات می‌تواند باعث ایجاد اختلال در بازار و برهم زدن ثبات آن شود، اما نه در این بازار بی‌رمق که با احتیاط گفته می‌شود وارد فاز پیش رونق شده است. با ملاحظه این موارد، روش جدید در بلندمدت از حیث توزیع سرمایه و مسکن و حذف اضافه ارزش زمین درمحاسبه مالیات، مثبت بوده اما برای حذف انگیزه احتکار مسکن و بالا بردن کیفیت ساخت‌وساز چاره‌ای باید اندیشیده شود.