جاذبه فرانسوی شهرهای جدید
* سرمشق شهرداری پاریس در تامین مسکن برای ابرشهرها* «دنیای اقتصاد» راهکار نجات شهرهای جدید از وضعیت «خوابگاهی» و «مُرده» را بررسی می‌کند
دنیای اقتصاد: شهرداری پاریس با همکاری دولت فرانسه، اولین سری از نسل نو شهرهای جدید جهان را احداث کرد. «بتیگنولز»، شهر جدید 10 منظوره با 3500 واحد مسکونی است که مطالعه و ساخت آن 13 سال به طول انجامید و اوایل 2017 بهره‌برداری می‌شود. پیش‌فروش نیمی از آپارتمان‌ها در مراحل میانی ساخت، از موفقیت طراحان این شهر در «مرکززدایی از پایتخت فرانسه» و «تامین مسکن در حاشیه پاریس» حکایت دارد. «کاربری ترکیبی» برج‌های مسکونی و «زیاده‌روی» در احداث ایستگاه مترو، مزیت بتیگنولز مقابل پاریس است. نیمی از واحدها، به مسکن اجتماعی تبدیل می‌شود.
دنیای اقتصاد – فرید قدیری: شهرداری پاریس از دستاورد 13 ساله خود در «طراحی، ساخت و بهره‌برداری از اولین سری نسل نو شهرهای جدید» که در مرز محدوده پایتخت فرانسه جانمایی شده است، رونمایی کرد. شهر جدید «بتیگنولز» روی نوار محیطی شمال غرب پاریس، در سال 2004 با دو هدف اولیه در ظاهر متضاد شامل «تامین مسکن پایتخت‌نشین‌ها» و «مرکززدایی از پایتخت»، وارد فاز مطالعاتی شد و اکنون با رسیدن به نقطه پایان احداث، دولت فرانسه و شهرداری پاریس -به‌عنوان دو کارفرمای هم هدف- در نظر دارند این شهر 10 هزار نفری را اوایل 2017 رسما افتتاح کنند. نتایج بازدیدهای میدانی از آخرین مراحل تکمیل محله‌های «بتیگنولز» و ساختمان‌هایی که در حال حاضر و بیش از بهره‌برداری رسمی، به استفاده ساکنان این شهر جدید درآمده است، نشان می‌دهد: آنچه را که مرتب شهرداران کلان‌شهرهای جهان تحت عنوان «چالش لاینحل پایتخت‌های امروزی» عنوان می‌کنند، در پاریس با تدبیر مشترک دولت مرکزی و دولت محلی، مرتفع شده است.طی سال‌های اخیر مسوولان شهری و دولتی با این تصور که «ساخت مسکن» و «تمرکززدایی از ابرشهرها»، دو قطب مخالف شهرسازی محسوب می‌شود، به استفاده از مدل‌های تک‌بعدی -که یک چالش را «هدف» و دیگری را به «ابزار هزینه» برای رفع چالش اول تبدیل می‌کند- روآورده‌اند. در ایران، طی دست کم دو دهه گذشته، در یک دوره برنامه‌ریزی شهری، «تامین مسکن»، مبنای توسعه پایتخت قرار گرفت و در نتیجه، تراکم ساختمان‌ها و جمعیت کلان‌شهر تهران به شکل تصاعدی افزایش پیدا کرد، اما در دوره بعد، تمرکززدایی از پایتخت بدون لحاظ نیازهای شهری متقاضیان مسکن، جزو دستور کار سیاست‌گذاران شد که محصول این تک‌نگاهی نیز هم اکنون به‌صورت «شهرهای جدید خوابگاهی و مرده» در حریم تهران و سایر کلان‌شهرها، برای دولت و سرمایه‌گذاران این مناطق شهری، دردسرساز شده است.
اما در «بتیگنولز» به‌عنوان نسل نو شهر جدید، نه تنها دو چالش ابرشهرها به‌طور همزمان مدنظر شهرسازان قرار گرفته که از سه ماه دیگر، مجموعه شهری پاریس با افتتاح رسمی «بتیگنولز»، به اولین شهر جدید 10 منظوره جهان مجهز می‌شود.بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از ویژگی‌های شهر 10 منظوره «بتیگنولز» حاکی است: دولت فرانسه و شهرداری پاریس موفق شده‌اند از طریق جذب سرمایه‌گذاران متخصص شهرک‌سازی، یک شهر جدید سکونت‌پذیر در نقطه‌ای نه چندان دور از پایتخت، برای تامین مسکن طبقات مختلف جامعه احداث کنند. «بتیگنولز» دارای امکانات متفاوت از پاریس و مزایای غیرقابل رقابت با پایتخت است، اما معایب موجود در کلان‌شهر پاریس را ندارد. این ویژگی سبب شده بیش از نیمی از برج‌های مسکونی شهر جدید «بتیگنولز»، در مراحل میانی ساخت و ساز، توسط پاریس‌نشینان، پیش‌خرید شود. طرح احداث شهر جدید «بتیگنولز» در مقیاس جمعیتی محدود و ظرف زمانی بالا توسط شهرداری پاریس هدایت شد. همین دو اصول اولیه به سرمایه‌گذار و پیمانکاران ساخت «بتیگنولز» اجازه داد در جریان ساخت کمتر از 5 هزار واحد مسکونی طی بیش از 10 سال، انواع ایده‌های جاذبه‌ساز برای انتقال جمعیت از درون پاریس به این شهر را در مراحل احداث «بتیگنولز» به‌کار ببندند.
در ایران برخی شهرهای جدید، به قدری از روی عجله شکل گرفت که در یکی از آنها، ظرف کمتر از سه سال، 70 هزار واحد مسکونی ساخته شد! شهر جدید «بتیگنولز» دارای 3500 واحد مسکونی در برج‌های «چند کاربری» است. در همه ساخت و سازهای شهر جدید «بتیگنولز» برای تحقق 6 هدف غیرقابل دستیابی در ابرشهرها، از روش «کاربری ترکیبی» استفاده شده است به‌طوری که طبقات اول تا سوم برج‌های مسکونی این شهر، به کاربری‌های تجاری، خدماتی، عمومی و تفریحی اختصاص داده شده و فضای بین برج‌ها نیز به پارک و مراکز سبز محله‌ای تبدیل شده است.«کاربری ترکیبی» برج‌های مسکونی باعث شده است «بتیگنولز» در مقایسه با پاریس، 6 امتیاز داشته باشد که شامل «دسترسی حداکثری ساکنان به خدمات شهری»، «استفاده بهینه از زمین به نفع تامین مسکن بیشتر»، «کاهش مسافرت‌های درون‌شهری»، «کاهش ترافیک و پیشگیری از سلب آسایش»، «افزایش مطلوبیت سکونت در شهر» و همچنین «فعال شدن اقتصاد شهر به نفع کسبه و شهرداری» است.شهرداری پاریس هم‌اکنون موفق شده برای مرکززدایی از پایتخت، بخش هر چند جزئی از مراکز کار، فعالیت و گردشگری را به شهر جدید «بتیگنولز» منتقل کند تا برج‌های مسکونی این منطقه، نه از سر اجبار که از روی اشتیاق و خواسته مردم، سکونت‌پذیر شود. برج‌های مسکونی، آخرین سازه‌هایی بوده‌اند که در «بتیگنولز» احداث آنها آغاز شد.
پیمانکاران در این شهر جدید موظف شده بودند ابتدا بر تامین زیرساخت‌های شهر و سپس بر ایجاد پارک‌ها و فضای سبز و همچنین ساخت برج‌های اداری و مراکز غیرمسکونی، متمرکز شوند و دست آخر، برج‌های مسکونی را احداث کنند. جزئیات نقشه راه ساخت اولین سری از نسل نو شهر جدید در مجموعه شهری پاریس نشان می‌دهد: شهرداری پایتخت فرانسه موفق شده چالش «فقر زمین برای شهرک‌سازی» را به کمک «اراضی معطل در ایستگاه‌های قدیمی و حتی فعال راه‌آهن و مترو» برای خود حل و فصل کند. «بتیگنولز» در منطقه متروکه پارک قطارهای درون‌شهری و بین‌شهری پاریس احداث شده و شهرداری بخشی از زمین‌های تحت مالکیت خود را نیز برای این شهر جدید، هزینه کرده است. طراحان این شهر جدید می‌گویند: شهر پاریس با جمعیت حدود 5/ 2 میلیون نفر، شهری بسیار فشرده و متراکم محسوب می‌شود که به شدت نیازمند برنامه‌ریزی برای تامین مسکن در شهرهای حریم است.در «بتیگنولز»، کمتر از 4 هزار واحد مسکونی، چندین پارک 10 هکتاری، 140 هزار مترمربع دفتر کار و فضای اداری، 31 هزار مترمربع فضای تفریحی و خرید و همچنین 38 هزار مترمربع فضا برای امکانات عمومی از جمله مدرسه، تعبیه شده است.
دولت و شهرداری در قالب احداث نسل نو شهر جدید در اطراف پاریس، توانسته‌اند منابع مالی و زمین مختص تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را برای یک هدف بزرگ‌تر –ساخت شهر جدید 10 منظوره- اهرم کنند. شهرداری پاریس، اراضی «بتیگنولز» را مشروط به تحقق خواسته کلیدی دولت فرانسه در این شهر جدید، با قیمت حمایتی و پایین‌تر از ارزش روز، به سرمایه‌گذاران واگذار کرده است. سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی در ازای خرید زمین با قیمت یارانه‌ای، مکلف به اختصاص 50 درصد واحدهای مسکونی هر برج به طبقات کم‌درآمد هستند. واحدهای مخصوص کم‌درآمدها از طریق تشکل‌های متولی مسکن اجتماعی، از سازنده تحویل گرفته می‌شود و به‌صورت اجاره میان‌مدت و بلندمدت در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار می‌گیرد.20 درصد از واحدهای ساختمان‌های مسکونی در شهر جدید «بتیگنولز» نیز باید به طبقات متوسط داده شود و مابقی واحدها نیز می‌تواند به‌صورت آزاد در بازار مسکن اجاره یا فروخته شود. علاوه بر کم‌درآمدها، افراد دانشجو و سالمندان ساکن پاریس نیز در اولویت خرید واحدهای مسکونی این شهر جدید هستند.
به این ترتیب، «کاربری ترکیبی» برج‌های مسکونی و «اختلاط‌نشینی» طبقات مختلف جامعه در این برج‌ها، دو ویژگی برتر از مجموعه ویژگی‌های 10گانه «بتیگنولز» محسوب می‌شود.در طراحی این شهر، برای کمک به تصفیه هوا و جلوگیری از تسری آلودگی هوای پاریس به آن، 6 مولفه مدنظر قرار گرفته و هم اکنون در شهر جدید، عملیاتی شده است. اقدام اول، تامین نیازهای خدماتی و تفریحی ساکنان برج‌ها در طبقات زیرین برج است. اقدام دوم، زیاده‌روی منطقی در تعبیه ایستگاه‌های مترو است که در کنار خطوط معمولی و سریع‌السیر مترو متصل‌کننده «بتیگنولز» به مجموعه شهری پاریس به‌عنوان اقدام سوم، باعث شده نیاز به رفت و آمد با خودروی شخصی، به شدت افت کند. تعداد مسیرهای مترو از بزرگراه‌ها بیشتر است، ضمن آنکه کم‌کاری عمدی در ساخت پارکینگ، صورت گرفته است. در معابر شهر جدید «بتیگنولز»، محدودیت سرعت تردد با خودروی شخصی تا سقف حداکثر 30 کیلومتر، تعریف شده است.
با این شرایط، استفاده از خودروی شخصی، سخت و پرهزینه است و در نتیجه، احتمال آلوده شدن هوا کاهش می‌یابد.همچنین پارک‌ها و فضای سبز بین برج‌ها در نقش سیستم تهویه طبیعی شهر، به تصفیه روزانه هوا کمک می‌کند.مطابق مقررات ترافیکی در این شهر، خودروهای سنگین اجازه تردد ندارند و حتی برای جمع‌آوری زباله ساختمان‌ها از لوله‌های مکنده زباله بین برج‌ها تا یک انبار بزرگ در بیرون شهر جدید، استفاده شده است تا همه پسماندهای تولید شده در شهر، در شب از این طریق به بیرون شهر منتقل و با خودروهای مخصوص از نقطه‌بیرونی به مراکز مربوطه، برده شود.طراحان شهر جدید «بتیگنولز» با برداشت بازخوردهای اولیه از میزان رضایت سرمایه‌گذاران اعلام کرده‌اند: پیش فروش سریع ساختمان‌ها و سکونت‌پذیر شدن بخشی از برج‌ها، مطلوبیت نسبی برای سرمایه‌گذاران به‌وجود آورده است و این مدل شهرک‌سازی با منابع حمایتی، تجربه‌ای موفق از به‌کارگیری سرمایه‌گذاران در پروژه‌های به ظاهر کم‌سود و زیان‌ده، به‌شمار می‌رود. طرح‌های تامین مسکن حمایتی –مسکن اجتماعی- در خیلی از کشورها معمولا با مداخله مستقیم دولت به اجرا درمی‌آید و این تصور وجود دارد که بخش خصوصی، سراغ این قبیل پروژه‌ها نمی‌رود، اما در مدل ساخت شهر «بتیگنولز»، عکس این موضوع اتفاق افتاده است.
روزنامه دنیای اقتصاد - شماره 3903 تاریخ چاپ:1395/08/15 بازدید:1104بار کد خبر: DEN-1078003