تنوع حساب امانی مسکن
محمد کوثری / تحلیلگر اقتصاد مسکن
تامین مالی مسکن و فعالیت‌های مرتبط با آن همواره یکی از حوزه‌های پر چالش این بازار در کشور محسوب شده که به ابزارها و نهادهای کاربردی جدید نیازمند است؛ ابزارهایی که انواع معاملات مرتبط با املاک و مستغلات را تسهیل کنند و به کارآیی بازار بیفزایند. از جمله ابزارهای پر استفاده در نظام‌های مالی توسعه‌یافته، استفاده از کاربردهای متنوع مکانیسم حساب امانی (Escrow Account) است. در این مکانیسم یک کارگزار یا نهاد متشکل مورداعتماد، به‌عنوان شخص ثالث یک فرآیند مالی، مشکل عدم اعتماد در مورد پایبندی به تعهدات طرفین را برطرف کرده و ریسک بروز کژمنشی (Moral Hazard) را تقریبا از بین می‌برد.
در این مکانیسم، حساب امانی به‌عنوان یک قرارداد که تمامی مفاد آن به‌عنوان یک توافق‌نامه بر اساس خواسته‌های طرفین تنظیم می‌شود، ابزاری خواهد بود در اختیار کارگزار امانی که به وسیله آن قادر به ممانعت از هرگونه عهدشکنی طرفین در مفاد قرارداد خواهد بود. اگرچه مکانیسم حساب امانی منعطف بوده و قابلیت سازگاری با طیف وسیعی از نیازهای معاملاتی متفاوت را دارد، متداول‌ترین کارکردهای این حساب در حوزه املاک و مستغلات است؛ به‌خصوص اگر عملیاتی مثل خرید و فروش، ساخت‌وساز، یا اجاره در تعداد بالا و به‌صورت عمده مدنظر باشد که در این صورت مزایای استفاده از این حساب‌ها دوچندان خواهد شد.
بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری مهم‌ترین ارائه دهندگان انواع خدمات حساب امانی در دنیا به‌شمار می‌روند، با این حال در حوزه املاک و مستغلات بهترین محل ارائه خدمات انواع حساب‌های امانی، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن (Saving and Loan Association) خواهند بود که قرار است به‌عنوان یک نهاد جدید وارد چرخه تامین مالی مسکن کشور شوند. این موسسات قادر خواهند بود در کنار تامین مالی هر دو سمت عرضه و تقاضا، با ارائه مجموعه‌ای از خدمات مرتبط با معاملات مسکن از جمله انواع حساب‌های امانی، نقش مهم و مفیدی در بهبود کارآیی بازار مسکن کشور ایفا کنند. تجمیع این خدمات در یک نهاد متشکل و شفاف، به تسهیل معاملات، کاهش هزینه‌های مبادله و افزایش کارآیی بازار منجر خواهد شد. از جمله مهم‌ترین موارد کارکرد حساب امانی در حوزه املاک و مستغلات عبارتند از پیش‌فروش، فروش اقساطی، اجاره و وام رهنی که در ادامه به اختصار شرح داده می‌شوند.
پیش فروش
می‌توان گفت تنها کاربرد مورد استفاده از حساب امانی در ایران به پیش‌فروش واحدهای مسکونی محدود می‌شود که آن هم به‌صورت موردی و برای چند پروژه انبوه‌سازی خاص به‌کار رفته است. در این حالت به ازای هر پروژه ساختمانی که سازنده قصد پیش فروش آن را داشته باشد، یک حساب امانی ایجاد شده، خریدار در سررسیدهای از پیش تعیین شده پول را به حساب مربوطه واریز می‌کند و بانک بر اساس توافق قبلی و با در نظر گرفتن درجه پیشرفت کار و حصول مفاد قرارداد، پول را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. به این ترتیب عدم تقارن اطلاعاتی بین خریدار و فروشنده بابت مصالح و تجهیزات زیرساختی به‌کار رفته در پروژه، با نظارت کارگزار امانی در مراحل ساخت و بنابراین تایید یا عدم‌تایید ادعای سازنده در این مورد از بین رفته و اطمینان خاطر متقاضی برای پیش‌خرید افزایش می‌یابد، ضمن اینکه امکان کلاهبرداری و فروش هر واحد به بیش از یک نفر نیز از بین خواهد رفت. سازنده نیز علاوه بر اینکه از این طریق برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود یک مزیت مشخص ایجاد کرده که جذب مشتری را تسهیل می‌کند، می‌تواند از خط اعتباری‌های احتمالی درنظر گرفته شده توسط بانک عامل در این مکانیسم نیز منتفع شود.
فروش اقساطی
در فرآیند فروش اقساطی نیز می‌توان از مکانیسم حساب امانی بهره برد. در این حالت طرف مقابل پرداخت‌کننده و دریافت‌کننده اقساط یک واسطه‌گر مالی خواهد بود که به‌عنوان شخص سوم مورد اعتماد در این معامله، کلیه تعهدات را تضمین می‌کند. در این مکانیزم ضمن اینکه به‌طور طبیعی تمامی پرداخت‌ها ثبت شده و از هر گونه اختلاف بر سر مبلغ، تعداد یا زمان اقساط پرداختی اجتناب می‌شود، می‌توان عواقب یا جریمه‌هایی نیز برای دیرکرد یا نکول پرداخت اقساط درنظر گرفت و در قرارداد اولیه حساب امانی لحاظ کرد.
اجاره
مکانیسم حساب امانی در فرآیند اجاره املاک و مستغلات نیز بسیار کاربردی خواهد برد. در این حالت کرایه پرداختی در هر ماه به حساب امانی واریز شده و ثبت می‌شود لذا احتمال اشتباه یا اختلاف در این زمینه وجود نخواهد داشت. در زمان تخلیه ملک نیز مستأجر می‌تواند سپرده‌گذاری ودیعه از طرف مالک را طلب کرده و پس از اطمینان از آماده بودن ودیعه در حساب امانی اقدام به تخلیه ملک موردنظر کند. همچنین می‌توان جریمه‌هایی را برای دیرکرد پرداخت هر اجاره توسط مستأجر یا دیرکرد بازپرداخت ودیعه از طرف صاحب‌خانه در قرارداد حساب امانی در نظر گرفت. از دید مالک، مدیریت واحدهای اجاره داده شده تسهیل می‌شود و هرگونه خسارت به اصل دارایی قابل پیگیری خواهد بود. مستأجر نیز می‌تواند در شرایطی که ملک مورداجاره نیازمند رفع نقص یا بازسازی مشمول مسوولیت‌های مالک باشد، توقف امکان برداشت مبلغ اجاره توسط مالک تا زمان برطرف شدن آن نقص را طلب کند.
وام رهنی
یکی دیگر از موارد استفاده از حساب امانی زمانی است که برای خرید یک واحد مسکونی تسهیلات دریافت می‌شود. در این حالت ملک خریداری شده تا پایان دوره بازپرداخت تسهیلات در رهن بانک یا موسسه اعطاکننده تسهیلات قرار گرفته و لذا ریسک‌های احتمالی و تعهدات وارد بر آن ملک برای تسهیلات‌دهنده نیز اهمیت پیدا می‌کند. به همین دلیل بیمه حوادث ملک مربوطه، بیمه مانده‌بدهی تسهیلات اخذ شده، مالیات سالانه و همچنین عوارض مختلف، موردتوجه بانک یا موسسه عامل قرار می‌گیرد. در این حالت با محاسبه مبالغ فوق و دریافت ماهانه تنزیل شده آن روی اقساط اصل و سود تسهیلات، ریسک اعطاکننده تسهیلات از عواقب ناشی از عدم پرداخت این موارد توسط تسهیلات‌گیرنده کاهش می‌یابد. این مبلغ در هربار پرداخت قسط در حساب امانی تسهیلات‌گیرنده سپرده‌گذاری شده و پس از آن مسوولیت پرداخت کلیه موارد مذکور در سررسیدهای مختلف بر عهده بانک یا موسسه مربوطه خواهد بود.
روزنامه دنیای اقتصاد - شماره 3930 تاریخ چاپ:1395/09/21 بازدید:228بار کد خبر: DEN-1082658